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商品房预售合同的有效前提

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商品房预售合同的有效前提

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关键词: 商品房,前提,预售合同

     实践中,良多人在购买期房时都会签订商品房预售合同,来商定商品房买卖双方的权利义务。

     那么,商品房预售合同的有效前提是什么呢?下面,律师365小编将在下文中为您具体先容。

     1,商品房预售合同的主体必需合格商品房预售合同的主体双方为预售方和预购方。

     我国现有的法规,法规,对商品房预售合同确当事人双方都有前提的限制和要求。

     1.预售方应当具备的前提。

     根据《城市房地产治理法》和《城市商品房预售治理办法》的有关划定,商品房预售合同的预售方应当具备下列前提: (1)预售方必需是经由批准设立,并在工商行政治理部分登记注册的房地产开发企业。

     房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。

     但是,假如不具备房地产开发经营资格的企业,在《城市房地产治理法》施行之前,与他人订立了商品房预售合同,而在1审诉讼期间依法取得了房地产开发经营资格,则可以认定合同有效;(2)预售方必需交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。

     但在《城市房地产治理法》施行之前,预售方没有取得土地使用权证书,但投进了1定的开发建设资金,入行了施工建设,并与他人订立了商品房预售合同,而在1审诉讼期间补办了土地使用权证书的,则可以认定合同有效;(3)预售方必需取得建设工程规划许可证,投进的开发资金必需符正当律的要求。

     预售方必需按提供预售的商品房计算,投进开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工入度和竣工交付号期;(4)预售方必需取得商品房预售许可证明。

     但在《城市房地产治理法》施行之前,预售方没有取得商品房预售许可证实的,而在1审诉讼期间补办了商品房预售证实的,则可以认定合同有效。

     2.预购方应当具有的前提。

     从理论上讲,预购方必需是具有完全民事行为能力的人。

     除此之外,有两种特别情况: (1)根据《城市商品房预售治理办法》的划定,预售方向境外预售商品房的,应当提交答应向境外销售的批准文件;(2)根据最高人民法院在1993年《全国民事审讯工作座谈会纪要》: "无当地户口的人购买城镇房屋,对于符合本地区房屋买卖法规划定的,可以认定买卖有效。

     "无当地户口的人买卖本地城镇房屋将取决于当地政府制定的房屋买卖法规。

     二,商品房预售合同的形式必需符正当律的划定根据法规的有关划定,商品房预售合同必需采取书面形式。

     在实践中,商品房预售合统1般采取尺度合同的形式,详细条款由预售方事先拟定,主要内容包括: 双方当事人的情况;预售商品房的基本情况(如商品房的坐落,土地使用权证号,建设工程规划许可证号,商品房预售许可证号,房屋建筑面积,房屋结构等等);预售商品房的价格及支付办法,期限;交付房屋的号期;违约责任及免责前提;纠纷的解决方式等。

     根据《城市房地产治理法》的划定,当事人订立商品房预售合同后,预售方应当按照国家有关划定将预售合同报县级以上人民政府房产治理部分和土地治理部分登记存案。

     《城市商品房预售治理办法》亦划定: "商品房预售,开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。

     预售人应当在签约之号起30号内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产治理部分和土地治理部分办理登记存案手续。

     "1,预售合同主体的特定性与资质严格性。

     商品房预售合同的主体是特定的,预售方是房地产公司,预购方1般为法人,合伙组织和及部分规章对商品房预售合同的预售人的资格有特别的限制,因而,并非任何人都能作为预售人订立商品房预售合同。

     预售人必需是正当设立的房地产开发企业,根据《城市房地产治理法》第29条的划定: "房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。

     设立房地产开发企业,应当具备下列前提: (1)有自己的名称和组织机构;(二)有固定的经营场所;(三)有符合国务院划定的注册资本;(四)有足够的专业技术职员;(五)法规,行政法规划定的其他前提。

     设立房地产开发企业,应当向工商行政治理部分申请设立登记。

     工商行政治理部分对符合本法划定前提的,应当予以登记,发给营业执照;对不符合本法划定前提的,不予登记。

     设立有限责任公司,股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应当执行公司法的有关划定。

     房地产开发企业在领取营业执照后的1个月内,应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府划定的部分存案。

     "《城市房地产开发经营治理条例》第五条划定"设房地产开发企业,除应当符合有关法规,行政法规划定的企业设立前提外,还应当具备下列前提: (1)有100万元以上的注册资本;(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业,建筑工程专业的专职技术职员,2名以上持有资格证书的专职会计职员。

     省,自治区,直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术职员的前提作出高于前款的划定。

     "本条例第六条划定"外商投资设立房地产开发企业的,除应当符合本条例第五条的划定外,还应当依照外商投资企业法规,行政法规的划定,办理有关审批手续。

     "2,商品房预售合同具有较强的国家干涉干与性与现房买卖不同,商品房预售合同订立时作为标的物的房屋还未完成,预售方已经收取了预购方的定金和部门房款,但预购方能否在商定时间取得房屋所有权仍存在风险,显然在预售关系确当事人之中预购方处于弱势地位。

     为保护消费者权益,规范商品房预售环境,《城市商品房预售治理办法》对于预售商品房的前提做了强制性划定: (1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投进开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并己经确定施工入度和竣工交付号期。

     同时还划定未取得《商品房预售许可证》的,不得入行商品房预售。

     合同签订后,开发企业应依法办理商品房预售合同登记存案手续等等,这些措施都充分体现了商品房预售合同具有较强的国家干涉干与性。

     3,商品房预售合同的标的是还在建设中的房屋具有不可预见性商品房预售交易合同是当事人就正在兴建的房屋所入行的交易行为,开发商负有于1定时期内将房屋兴建完成再转移所有权并交付购房人的义务。

     通常情形,在订立合同时,购房人据以参考的资料,仅为开发商提供的图纸,模型或者开发商兴建的"样品房”。

     至于房屋完成后的实际面积,建筑材料的品质,公共举措措施的有无等等标题,购房人无法事先预期或预见。

     而这些标题去去是购房人决定是否入行交易的重要因素。

     更何况,开发商事后亦可变更设计,增加公用面积,以致完工时的房屋不符合订立合同时的预期商定。

     4,商品房预售合同履行周期长1般之买卖合同成立后,出卖人即负有交付买卖标的物及转移所有权的义务。

     而在商品房预售交易中,从订立合同到房屋竣工需要相称时号。

     在房屋建造过程中,开发商本身的履行能力轻易因外在因素或者其他因素发生变化。

     此外,经济景气与否,建筑材料的涨跌等等,也可能在订立合同后房屋完工前影响房屋的竣工。

     当然,购房者虽然可得解除交易合同,但实际情况是,1则如要解除合同,购房人要受交易合同商定条款的诸多限制,其结果1般而言,老是使购房人处于不利的地位;二则从订立合同到房屋建设竣工前已经由相称时号,在此期间,很可能还泛起过其他诸多的购房机会因为此项交易合同的成立而不在购房人的考虑之中,如要解除合同不仅此项交易目的不能实现,而其他机会也被丧失;三则在房屋竣工前,购房人已投进大量资金,处于不能自休的境地,使得购房人不论怎样顾虑重重,也不敢等闲解除合同,假如购房人敢于解除合同,则要至少损失数千上万元的资金。

     
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